In unserem vorherigen Artikel haben wir untersucht, wie ausländische Investoren häufig Nominee-Strukturen nutzen, um Thailands restriktive Gesetze zur Unternehmenseigentümerschaft gemäß dem Foreign Business Act (FBA) zu umgehen. Diese Vereinbarungen, bei denen thailändische Staatsbürger auf dem Papier als Mehrheitseigentümer auftreten, während Ausländer die tatsächliche Kontrolle behalten, bergen erhebliche rechtliche Risiken und sind das Ziel verstärkter staatlicher Maßnahmen.
Aufbauend auf dieser Diskussion wenden wir uns nun einem anderen Bereich zu, in dem häufig Nominee-Strukturen eingesetzt werden: dem Landbesitz. Während Thailands Landgesetze so angelegt sind, dass der Besitz auf thailändische Staatsbürger beschränkt ist, versuchen einige Ausländer, diese Regeln zu umgehen, indem sie thailändische Mehrheitsgesellschaften mit Nominee-Aktionären gründen.
Ein viel beachteter Fall auf Koh Samui, in den die verstorbene französische Geschäftsfrau Catherine Delacote verwickelt war, hat dieses Thema vor kurzem erneut in den Fokus gerückt.
In diesem Artikel wird die Rechtmäßigkeit der Nutzung eines Treuhänders, die entsprechenden Bestimmungen und die rechtlichen Alternativen untersucht, die ausländischen Investoren zur Verfügung stehen, die auf der Suche nach Sicherheit auf dem thailändischen Immobilienmarkt sind.
Der Tod steht ihrem (nominierten) Kopfschmerz gut
Eine siebenmonatige Untersuchung nach dem Tod der französischen Geschäftsfrau Catherine Delacote in Koh Samui deckte illegale Geschäftstätigkeiten und Scheinbeteiligungssysteme auf. Madame Catherine, die am 29. April 2024 verstarb, hinterließ ihr Vermögen, darunter eine Luxusvilla und ein angrenzendes Grundstück im Wert von 50 Millionen Baht, ihrer Haushälterin „Pa Tim“, wobei ein französischer Staatsbürger zum Testamentsvollstrecker ernannt wurde. Die Behörden fochten das Testament jedoch an, nachdem sie Verstöße gegen thailändische Eigentumsgesetze entdeckt hatten.
Die Untersuchung ergab, dass mit Madame Catherine verbundene Unternehmen, GVN.E. Co Ltd und Maxicat Co Ltd, thailändische Nominatoren einsetzten, um Gesetze zu umgehen, die ausländischen Landbesitz verbieten. Gegen die Unternehmen und zwei thailändische Nominatoren wurden Strafanzeigen wegen Fälschung offizieller Dokumente, Beihilfe zum illegalen Landerwerb und Unterstützung nicht genehmigter Geschäftsaktivitäten eingereicht.
Dieser Fall hat eine umfassendere Untersuchung der in ausländischem Besitz befindlichen Immobilien auf Koh Samui ausgelöst. Die Behörden nehmen dabei Unternehmen mit fragwürdigen Unternehmensstrukturen und Treuhandvereinbarungen unter die Lupe.
Unrechtmäßiger Erwerb von Eigentum nach dem Grundbuchgesetz
Die Anklage gegen die Unternehmen von Frau Delacote und ihre thailändischen Beauftragten beruht auf Verstößen gegen das thailändische Bodenrecht, das den unrechtmäßigen Landerwerb durch Ausländer oder in deren Auftrag handelnde Unternehmen verhindern soll.
Nach den Abschnitten 94 und 96 müssen Personen, die illegal Land besitzen, dieses innerhalb einer vom Land Department festgelegten Frist von 180 Tagen bis zu einem Jahr veräußern. Wird diese Frist nicht eingehalten, kann das Land Department die Veräußerung des Landes durchsetzen.
Zusätzlich zu diesen Bestimmungen sind betrügerische Aktivitäten im Zusammenhang mit der Grundbucheintragung oder die Tätigkeit als Agent für ausländische Personen oder Unternehmen beim Erwerb von Grundstücken nach thailändischem Recht schwere Straftaten, die sowohl im Strafgesetzbuch als auch im Grundbuchgesetzbuch geahndet werden. Abschnitt 267 des Strafgesetzbuchs bestraft die Abgabe falscher Angaben gegenüber Beamten während des Grundbucheintragungsprozesses mit bis zu drei Jahren Gefängnis, einer Geldstrafe von bis zu 6.000 Baht oder beidem.
Das Landgesetz selbst sieht weitere Strafen vor. Abschnitt 111 bestraft Ausländer, die illegal Land erwerben, mit bis zu zwei Jahren Gefängnis, einer Geldstrafe von bis zu 20.000 Baht oder beidem. In ähnlicher Weise gelten in den Abschnitten 112 und 113 Fälle, in denen thailändische Staatsbürger oder juristische Personen als Vertreter für ausländische Unternehmen handeln, und diese sehen dieselben Strafen vor.
Eigentum vs. Nutzungsrecht an einer Immobilie
In Thailand ist es Ausländern grundsätzlich verboten, Land zu besitzen, es sei denn, das Innenministerium hat dies gemäß Abschnitt 86 des Landgesetzes ausdrücklich gestattet. Diese Erlaubnis kann unter bestimmten Umständen erteilt werden:
- Ausländer können für Wohnzwecke Grundstücke bis zu 1.600 Quadratmetern (1 Rai) erwerben.
- Für landwirtschaftliche oder industrielle Zwecke können Ausländer Grundstücke bis zu 16.000 Quadratmetern (10 Rai) erwerben.
Ausländern kann es gestattet werden, in Thailand Land zu besitzen, wenn sie mindestens 40 Millionen Baht in das Land investieren. Zu den zulässigen Investitionen gehören der Kauf von Staatsanleihen, Investmentfonds oder Anteilen an einem thailändischen Unternehmen. Allerdings muss jedes im Rahmen dieser Bestimmung erworbene Land ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden und in Bangkok, Pattaya oder anderen als Wohngebiete ausgewiesenen Gemeinden liegen.
Es ist jedoch wichtig anzumerken, dass diese Bestimmung selten in Anspruch genommen wird und nicht als gangbarer Weg zum Landbesitz für Ausländer gelten kann. Bisher ist uns nur ein Einzelfall bekannt, in dem dieses Recht zu Wohnzwecken gewährt wurde.
Während der direkte Landbesitz eingeschränkt ist, können Ausländer unter bestimmten Bedingungen Nutzungsrechte für Land erwerben:
- Ausländische Einzelpersonen oder Unternehmen, die die IEAT-Anforderungen erfüllen, können Landnutzungsrechte erwerben.
- Qualifizierte, vom BoI (Board of Investment) anerkannte Unternehmen in ausländischem Besitz können überall in Thailand Land besitzen, sofern es ausschließlich für die in ihrem Antrag angegebenen Aktivitäten genutzt wird.
Ausländer können Landrechte auch auf folgende Weise erwerben:
- Eheliches Eigentum: Ein Ausländer kann direkt kein Land besitzen, sein thailändischer Ehepartner hingegen schon. Das Land ist auf den Namen des Ehepartners registriert.
- Erbbaurechte: Nach den Abschnitten 1410 und 1416 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs ermöglicht ein Erbbaurecht den Erwerb von Bauten auf fremdem Land. Es muss sich um eine schriftliche, eingetragene Vereinbarung handeln, die bis zu 30 Jahre gültig ist, also die Lebenszeit des Grundbesitzers, oder verlängert werden kann. Der Grundbesitzer behält das Eigentum am Land, kann aber nicht in die Bauten eingreifen, die übertragen, verkauft oder vererbt werden können, wenn sie eingetragen sind.
- Nießbrauch: Abschnitt 1417 des CCC sieht Nießbrauch vor, der es einem Begünstigten erlaubt, Eigentum zu besitzen und zu nutzen, ohne es zu besitzen. Ohne Zustimmung des Eigentümers dürfen keine Änderungen am Eigentum vorgenommen werden, und der Begünstigte kann das Eigentum weder verkaufen noch übertragen.
- Immobilienleasing: Leasing bietet eine weitere Option, normalerweise mit einer Laufzeit von 30 Jahren, die um weitere 30 Jahre verlängert werden kann. Der Pächter kann die Immobilie während der Pachtzeit uneingeschränkt nutzen, erwirbt jedoch kein Eigentum am Grundstück.
Gründung einer Gesellschaft mit thailändischer Mehrheit unter Verwendung einer Nominee-Struktur
Die Entdeckung, dass die Unternehmen von Frau Delacote unter Verwendung von Nominee-Strukturen gegründet wurden, hat erhebliche Aufmerksamkeit bei den Behörden erregt und die rechtlichen Probleme im Zusammenhang mit dem illegalen Landerwerb verschärft. Nominee-Aktienbesitz ist eine gängige Taktik, um Thailands Eigentumsbeschränkungen zu umgehen. Dabei halten thailändische Staatsbürger auf dem Papier Mehrheitsanteile, während ausländische Investoren die tatsächliche Kontrolle behalten. Diese Vereinbarungen beinhalten typischerweise Folgendes:
Derartige Praktiken verstoßen gegen den Foreign Business Act BE 2542 (1999) und damit zusammenhängende Gesetze und ziehen schwere Strafen sowohl für ausländische Investoren als auch für thailändische Nominierte nach sich, darunter:
- Geldstrafen von bis zu 1.000.000 Baht;
- Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren;
- Auflösung der Gesellschaft;
- Beschlagnahme von Grundstücken und anderen Vermögenswerten, die über eine Treuhandgesellschaft erworben wurden; und
- Strafanzeigen gegen Unternehmensleiter, ausländische Investoren und Beauftragte.
Diese Systeme umgehen häufig Steuern, indem sie den Besitz durch Aktientransaktionen statt durch offizielle Registrierung übertragen, wodurch dem Staat Einnahmen entgehen. Sie geben auch Anlass zu nationalen Sicherheitsbedenken, da sie Ausländern die illegale Kontrolle über Land und Ressourcen ermöglichen.
Schlussbemerkungen
Das Gesetz mit Treuhandvereinbarungen zu umgehen, mag wie eine Abkürzung erscheinen, aber erwischt zu werden ist ein sicherer Weg, eine Investition in einen juristischen Albtraum zu verwandeln, wie im Fall von Frau Delacotes Nachlass.
Wie die jüngsten Razzien zeigen, sind die Behörden bei der Identifizierung und Verfolgung solcher Machenschaften zunehmend wachsam geworden. Ausländischen Investoren wird dringend empfohlen, legitime Wege zu verfolgen und sich an Rechtsexperten zu wenden, um die Einhaltung der thailändischen Gesetze sicherzustellen und gleichzeitig ihre Investitionen zu schützen.
In der Zwischenzeit wird der Fall weiter untersucht, und die Behörden werden möglicherweise Einzelheiten veröffentlichen, sobald sie verfügbar sind. In der Zwischenzeit ist es zwar unwahrscheinlich, dass Pa Tim Ansprüche auf die von Frau Delacote hinterlassenen Besitztümer hat, aber sie könnte zumindest Zugang zu anderen Vermögenswerten wie Schmuck und Bankeinlagen haben.
Schließlich ist etwas besser als nichts.
Von Dr. Paul Crosio
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie immer einen qualifizierten Rechtsexperten, bevor Sie Geschäftsentscheidungen treffen oder Immobilien in Thailand kaufen.
